2025 성동구 갭투자 (성수·왕십리·옥수) 가이드｜전세가율·입주물량·체크리스트
2025 성동구 갭투자 핵심: 2·5·분당선 환승축, 전세가율 75~85% 밴드, 입주물량 캘린더, 반전세·월세 전환, 권리·보증·현금쿠션까지 실전 체크리스트 제공.
실거래 정보 : https://gomdoc.com
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요약: 성동구는 2·5호선, 분당선(왕십리)과 2호선 더블라인(성수) 축을 중심으로 직주근접과 생활편의가 탄탄해 전세 수요의 두께가 두드러집니다. 카페거리·수변공간(한강)·준공업지 정비 및 재생 흐름이 임차 선호를 지지하고, 왕십리 복합 환승축은 재계약 속도를 견인합니다. 2025년 갭투자 관점에서는 전세가율 75~85% 밴드에서 후보단지를 선정하되, **입주물량 캘린더(향후 24개월)**와 반전세·월세 전환율을 함께 보아 역전세 리스크를 관리하는 전략이 핵심입니다.
핵심 포인트
- 생활권 경쟁력: 성수(2호선 환승·상권), 왕십리(복합 환승·상업시설), 옥수(강남·도심 접근, 한강 접근성)
- 단지 스펙 차별화: 세대수·커뮤니티·관리 품질이 전세가 형성과 매각 유동성에 직접 영향
- 데이터 루틴: 실거래가 분포(신고가/낙폭/체결속도), 전·월세 신고 추세, 전세 재계약 구간 점검
숫자로 보는 기본기
- 갭(필요자본) = 매매가 – 전세가
- 전세가율(%) = 전세가 ÷ 매매가 × 100
- 자기자본 ≈ 갭 + 취득/등기/중개 등 부대비용
- 단순 ROI(%) = [(매각가–매수가)–(초기/매도비용)] ÷ 자기자본 × 100
2025 성동구 갭투자 체크리스트
- 후보 압축: 성수/왕십리/옥수 각 1~2개 단지씩, 전세가율·갭·보증보험 가용성 표로 정리
- 입주물량(24개월): 생활권별 입주 시점/규모 확인 → 전세가 하방 민감도 추정
- 반전세/월세 전환 시나리오: 전세 하락 구간엔 보증금 리스크 분할, 세후 현금흐름 비교
- 권리·계약: 등기부등본(말소기준권리·선순위근저당)·건축물대장·관리비 체납, 보증보험 협조 특약/수선의무/잔금·인도 일정 명시
- 현금쿠션: 재계약가 하락 –3천~–5천만 가정해 비상 유동성 확보
- 매도·보유 룰: (거래량↑ + 신고가 갱신) 유지 / (입주 피크 임박 + 전세 약세) 포지션 축소 검토
실거래가 : 국토교통부 실거래가공개시스템