부동산 갭투자 금액 조회｜계산법·엑셀 템플릿·체크리스트 완전정리

On 2025년 09월 08일2025년 09월 08일By gomdoc

부동산 갭투자 금액 조회하는 3단계: 데이터 수집→갭/부대비용 계산→역전세·금리 시나리오. 엑셀 수식·체크리스트·FAQ까지 제공.

요약: 이 글은 ‘부동산 갭투자 금액 조회’를 처음부터 끝까지 스스로 할 수 있게 돕는 실전 안내서입니다. 갭(=매매가–전세가)만 보면 위험합니다. 부대비용·보증보험 가용성·입주물량·금리/역전세 시나리오까지 함께 계산해야 실제 필요자본과 손익이 보입니다.

1) 갭투자 금액의 정의와 핵심 공식

갭(필요자본 기본) = 매매가 – 전세가
전세가율(%) = 전세가 ÷ 매매가 × 100
자기자본(실투자금) ≈ 갭 + 부대비용(취득/등기/중개 등)
단순 ROI(%) = [(매각가 – 매수가) – (초기/매도 비용)] ÷ 자기자본 × 100

포인트: 같은 갭이라도 입주물량 피크와 금리 레벨이 다르면 역전세·현금흐름 위험이 크게 달라집니다.

2) ‘부동산 갭투자 금액 조회’ 3단계 절차

STEP 1. 후보 압축

생활권 2~3곳(직주근접/학군/역세권) → 단지 5곳 리스트업
각 단지의 세대수·관리·커뮤니티·연식으로 유동성과 전세 선호를 가늠

STEP 2. 가격 데이터 수집

최근 매매 실거래가(분포/체결속도), **전세가(재계약대/월세 전환율)**를 모아 표로 정리
보증보험 가입 가능 여부/한도/면책 사전 확인(불가 단지는 제외)

STEP 3. 갭·부대비용·시나리오 계산

기본 갭과 전세가율 산출 → 부대비용(취득·등기·중개·기타) 더해 실투자금 도출
역전세 시나리오(전세 –5%/–10%), 금리 변동(+100bp/–50bp), 반전세/월세 전환을 나눠 손익표 작성

3) 빠른 계산 예시(수치 감각 잡기)

매매가 600,000,000원, 전세가 520,000,000원
갭 = 80,000,000원, 전세가율 86.7%
부대비용 10,000,000원 가정 → 실투자금 ≈ 90,000,000원
재계약 시 전세가 –5%(4.94억)로 하락하면 보증금 반환 차액 2,600만 필요 → 현금쿠션 필수

4) 엑셀/시트 템플릿

A:단지  B:매매가  C:전세가  D:갭  E:전세가율  F:부대비용  G:실투자금
D2 = B2 - C2
E2 = C2 / B2
G2 = D2 + F2

시나리오 열 추가: 전세가(-5%) = C2*0.95, 추가현금 = C2 - C2*0.95

5) 체크리스트(거래 전/중/후)

입주물량(24개월): 생활권별 공급 캘린더 확인
실거래가·전월세 신고 추세: 신고가/낙폭·체결속도·월세 전환율
권리분석: 등기부등본(말소기준권리·선순위근저당), 건축물대장, 관리비 체납
보증보험: 가입 가능/한도/면책 사전 확인, 협조 특약 삽입
계약서 특약: 원상복구·수선의무, 잔금/인도/열쇠인수 일정
현금쿠션: 재계약가 하락 –3천~–5천만 가정
반전세/월세 전환 시나리오: 전환율·세후 현금흐름 비교

6) 초보자가 가장 많이 하는 실수

갭만 보고 진입(입주물량·월세화 추세 무시)
보증보험 가용성을 나중에 확인
동·라인·층/향 프리미엄을 간과해 매도 유동성 저하
금리·만기 구조를 대략적으로만 계산

FAQ(요약)

Q. 갭투자 금액은 어떻게 빨리 조회하나요?
A. 후보 단지 5곳을 표로 만든 뒤, 최근 매매/전세 데이터와 부대비용을 넣어 실투자금을 먼저 산출하세요.
Q. 역전세가 오면 어떻게 대비하나요?
A. 현금쿠션과 반전세/월세 전환 시나리오, 보증보험을 결합하세요.

국토교통부 실거래가 조회 : https://rt.molit.go.kr/

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